정부가 15일 발표한 주택시장 안정화 대책에 따라 서울 전역과 경기도 12개 지역(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 조정대상지역·투기과열지구와 함께 토지거래허가구역으로 지정됐다.
이번 지정으로 청약·대출·세제 등 주택 관련 규제가 동시다발적으로 강화되면서 단기간 내 매수 심리가 급격히 위축될 전망이다.
정부는 서울 25개 자치구 전체에 대해 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역을 동시 지정해 기존 규제의 사각지대를 제거하겠다는 방침이다. 특히 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶은 것은 부동산 규제 역사상 전례가 없는 사례다.
토지거래허가구역으로 지정되면 주택 매수 시 일정 기간 동안 허가를 받아야 하고, 실거주 의무 등 보유·처분에 대한 제한이 따른다.
동시에 조정대상지역·투기과열지구 지정으로 대출 한도는 크게 줄고, 다주택자에 대한 세제·거래 규제도 대폭 강화된다.
정부는 고액 주택에 대한 대출 규제도 병행해 25억원을 초과하는 주택 거래에는 사실상 담보대출이 막히게 된다.
전문가들은 이번 조치로 단기적으로 매수·매도 시장이 동시에 얼어붙으며 ‘거래 절벽’ 현상이 나타날 것으로 보고 있다. 특히 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’는 사실상 불가능해지면서 관련 거래가 급격히 줄어들 전망이다.
정부는 규제 확대가 풍선효과를 차단하기 위한 선제적 대응이라는 설명을 덧붙였다.
규제지역 지정은 공고일 다음 날부터 효력이 발생하고, 토지거래허가구역 관련 규정은 공고문에 명시된 시행일부터 적용된다.
정부 관계자는 “주택시장 안정은 골든타임을 놓치지 않는 것이 중요하다”며 강력한 집행 의지를 밝혔다.
부동산 업계와 투자자들은 규제의 강도가 높아진 만큼 중장기적으로 거래 감소에 따른 매매가격 조정 가능성을 주목하고 있다. 반면 공급 지연이나 대체 수요 이동 등 시장의 불확실성도 변수로 남아 있다.
금융권 관계자는 “대출 규제가 강화되면 실수요자 중심의 거래가 남고, 레버리지를 활용한 매수는 급격히 줄 것”이라고 분석했다.
무주택 실수요자는 강화된 대출 규정과 전입 의무 등을 고려해 자금계획을 재점검해야 하고, 다주택자는 보유세·양도세·취득세 등 부담을 고려한 매각·보유 전략이 필요하다.
중개업계는 계약 절차와 허가제 안내를 강화하고, 거래 과정에서 달라지는 제도를 고객에게 정확히 전달해야 한다.
정부는 이번 대책이 단기간의 시장 과열을 진정시키고 실수요자 중심의 거래 질서를 확립하는 계기가 될 것이라고 기대하고 있다. 그러나 시장의 신뢰 회복과 서민 주거안정으로 이어지기 위해서는 후속 대책과 세심한 시행이 관건으로 지적된다.
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